与成交量的冲高回落类似,市场分化的趋势越发显现

美代周刊网 环岛资料 2020-02-21 11:44:05 0
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中华写字楼网http://www.officese.com):与成交量的冲高回落类似,市场分化的趋势越发显现

与成交量的冲高回落类似,市场分化的趋势越发显现。

全国房地产商会联盟主席顾云昌将我国城市化进程分为两个阶段,在第一阶段,人口从农村向城市流动,房地产市场表现为同冷同热,调整步伐相对一致;在第二阶段,人口从中小城市向大城市流动,房地产市场表现为城市和区域的分化,即使同一区域内的不同城市,楼市走向也可能截然相反。

他认为,当前我国正处在城市化的第二阶段。因此,过去“一刀切式”的调控政策不再适用,“一城一策”,乃至“一区一策”是主要的指导思想。

以张家港为例,作为隶属于江苏苏州的县级市,如今张家港楼市已经与苏州市场出现分化。

2017年8月,张家港出台“限售令”,是苏州第一个启动限售政策的城市。当年,张家港楼市炙手可热,不仅土地价格连创新高,住宅成交量也达到276万平方米,住宅均价首次破万。

“限售令”立竿见影。根据上海易居研究院的数据,2018年,在市场供应量明显增加的背景下,张家港的住宅成交量同比减少18%,市场呈现供大于求的态势。2019年1-11月,张家港住宅成交量仅为164万平方米,同比下跌29%。张家港也成为今年苏州县级市里唯一个成交量同比下滑的城市。

“2019年上半年苏州市区市场热度完全没有蔓延到张家港。”上述机构总结。与张家港试图松绑调控相比,今年苏州已经两次升级调控政策。

在土地市场,2019年前11月张家港成交的30宗各类涉宅地块中,只有3宗为溢价成交,其余均为底价成交。

上海易居研究院指出,近几年,张家港市区商品住宅成交的套均面积持续稳定在144平方米左右,可见张家港不是外来投资投机活跃的市场,而是一个本地居民内生需求主导的改善型市场。

所以,“这两年张家港市场成交量的下行,未必是限售所致,更大的原因是其作为县级城市需求局限性所带来”。该机构认为,从市场表现低迷的角度,张家港取消限售政策在情理之中,但无论取消还是恢复,对市场的实际影响并不大。

前述房企人士表示,过去两年来,很多三四线市场被透支,如今正进入一个阶段性的衰退期。

太平洋证券也指出,过去三四年新房成交连年超预期,除了棚改货币化的催化剂作用外,成交主力其实是透支的未来的城镇化需求(县城迁徙到地级市,地级市迁徙到省会城市,老城区迁徙到新城区)。对于这些区域,还需一定时间进行“休养生息”。

来源:21世纪经济报道

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